マンションの外壁修繕で押さえておきたいポイントを徹底解説！

1．マンションの外壁が劣化しているサイン

最初に、マンションの外壁が劣化しているサインや兆候をチェックしましょう。

外壁が劣化しているサインをチェック！

マンションの外壁が劣化していると、さまざまな症状が現れるようになります。主に、以下のような症状が外壁に現れた場合は、早めに修繕を行ったほうがいいでしょう。

• 塗装面の剝がれ
• チョーキング現象（外壁に触れると白い粉が付く）
• ひび割れ（クラック）
• 色あせ・退色・変色
• タイルの浮き
• 雨漏り
• コーキングの劣化

すでに、雨漏りが起きている場合は外壁の下地にまで悪影響を及ぼしている可能性があるので注意が必要です。マンションの基礎部分が損傷していると耐久性が著しく落ちてしまい、地震や台風などの自然災害で倒壊する恐れがあります。外壁に異常が見られた際は、早めに対処することが大切です。

12年に一度が目安

マンションの外壁補修は、12年に一度の周期で行ったほうがいいといわれています。これは、国土交通省のガイドラインに「外壁塗装など建物に関する工事は12年目を目安に行う」と記載されているのが理由です。戸建て住宅よりも耐久年数の高い塗料がマンションの外壁補修で使用されますが、建物の立地や気候などによって早めに劣化する可能性もあります。前回の外壁補修から12年以内だとしても、先ほど紹介した劣化症状が現れた際は早めに対処してください。

マンションの資産価値が持続できる

外観が美しくなることだけが、マンションの外壁補修を定期的に行う理由ではありません。美観が保てるのはもちろんのこと、マンションの資産価値が持続できるのも外壁補修を行う理由の1つです。そもそも、資産価値とは、不動産業界での取引価格や財産の評価額を示しています。資産価値が高いマンションであるほど入居率が安定しますが、資産価値が低下しているマンションは空室が多くなりがちです。マンションの資産価値を持続するためにも、定期的な外壁補修を心がけましょう。

2．外壁の劣化がマンションに与える影響

ここでは、外壁の劣化がマンションに与える影響を解説します。

耐久性が落ちる

マンションの外壁劣化を放置するほど、建物全体の耐久性が下がってしまうので注意が必要です。前述したように、耐久性が低下すると地震や台風などの自然災害で建物が倒壊したり、突風で外壁材が落ちたりしやすくなります。歩行者に落下した外壁材が当たると大ケガをする恐れもあるため、外壁補修は早めに行いましょう。マンションの居住者を守るためにも、定期的なメンテナンスや点検で耐久性は維持しておきたいところです。

印象が悪くなる

外壁の劣化がひどいマンションと、常にキレイなマンションを比べると、どちらで暮らしたいと思うでしょうか。おそらく、ほとんどの人が常にキレイなマンションを選択すると思います。外壁が劣化しているマンションは見た目が悪くなるので、まわりに悪い印象を与えてしまいがちです。外壁が汚く、劣化しているマンションの周辺は治安も悪くなり、景観を損なう原因にもなります。また、見た目や印象の悪いマンションは空室も多くなるので、マンションの運営が苦しくなるでしょう。

補修費用が高額になる

外壁の劣化がマンションに与える影響は、耐久性や外観だけではありません。劣化症状を放置すればする程、補修費用が高額になるので注意してください。早めに修繕しておけば低費用で抑えられた劣化症状が、放置した結果、予想よりも高額になってしまったというケースがあります。「まだ大丈夫だから」「そこまでひどくなっていないから」と、外壁補修を先延ばしにするのは要注意です。見た目はそこまで劣化していないように感じますが、下地はひどく傷んでいる可能性があるので表面上だけで判断してはいけません。外壁補修費用を抑えるためにも、劣化症状が現れたらすぐに補修しましょう。

3．マンション外壁修繕の計画とコスト管理

ここでは、マンション外壁修繕の計画とコスト管理を解説します。

3つの長期修繕計画

マンションの外壁補修は、長期修繕計画に含まれます。長期修繕計画とは、10～20年と長期的な視野を見据えた上でマンションの定期点検や大規模修繕などの予定を計画することです。長期修繕計画は5年ごとの見直しが必要といわれていますが、主な計画の立て方は全部で3つあります。

管理会社に依頼する

マンション全体の管理を管理会社へ任せている場合、修繕内容の計画と見直しも依頼する方法です。管理と併せて修繕計画も任せられるというメリットはありますが、管理会社はマンションを管理する専門家なので、建物の構造を熟知しているわけではありません。また、積極的に修繕計画の見直しを行わない可能性もあります。

管理組合で計画を立てる

マンション管理の当事者となる管理組合で修繕計画を立てる方法もあります。居住者の意見を反映させることができるため、より住みやすい環境が整えられるようになるでしょう。ただし、居住者はマンションの補修に関する知識に乏しい傾向があるため、大規模修繕に必要な準備ができなかったり、実施不可能な計画を立ててしまったりする恐れがあります。

施工業者など第三者に依頼する

管理会社や管理組合に任せるのは不安……と感じている方は、施工業者や設計事務所といった第三者に依頼するのがおすすめです。施工業者や設計事務所はマンションの構造に詳しいので、より最適な修繕計画を立てることができます。ただ、修繕計画を立てるだけでなく、定期的に見直しを行ったり、居住者からのヒアリングを計画に盛り込んだりすることも可能です。

長期修繕計画で実施する主な工事箇所と費用

マンションの長期修繕計画では外壁修繕だけでなく、さまざまな工事を実施することになります。長期修繕計画で実施する主な工事箇所と費用目安を以下にまとめたので、ぜひ参考にしてください。

• 外壁塗装：1㎡あたり約6,000～10,000円
• 防水工事：約60万～100万円
• タイル交換：1㎡あたり約8,000～30,000円
• 配管設備：一部の交換・修理は10,000～15,000円、全体交換は約10万～30万円
• ガス設備：約10万～15万円
• エレベーター：小規模工事は400万～700万円前後、大規模工事は1,200万～1,500万円

立体駐車場を備えているマンションの場合は、設備の修繕費用としてさらに高額な費用がかかる可能性があります。まずは、マンションの外壁や状態を詳しく知るためにも、事前調査を施工業者へ依頼してください。

補修に必要な費用を貯（た）める

大規模修繕を計画的に行うためには、コスト管理を徹底する必要があります。一般的に、マンションの大規模修繕は大金がかかるため、修繕積立金を積み立てることが大切です。修繕積立金の積み立て方には、主に「均等積立方式」と「段階増額積立方式」があります。それぞれの特徴は下記のとおりです。

• 均等積立方式：初年度から一定金額の修繕積立金を居住者から徴収する方法
• 段階増額積立方式：安い金額から年数が経過するほどに積立金が高くなる。均等積立方式とは違い、積立金が一定ではない

修繕費用が高額になると、「修繕積立一時金」として不足分を居住者から徴収することがあります。居住者に金銭的な負担がかからないようにするためにも、適切なタイミングで修繕を行うことが大切です。

4．無足場工法の導入とメリットは？

ここでは、無足場工法の導入方法とメリットを解説します。

足場代が節約できる

できるだけ外壁修繕の費用を抑えたい方は、無足場工法がおすすめです。無足場工法とは足場をかけない施工方法なので、足場代がかかりません。一般的に、外壁工事をする際は足場を設置することになりますが、足場の設置と撤去には高額な費用がかかります。工事全体費用の約3分の1を占めているといわれているため、無足場工法を採用すれば足場代が丸々節約できるでしょう。また、工期短縮というメリットもあります。

隣の建物とのスペースが狭くても工事可能

無足場工法は、隣の建物とのスペースが狭い状況でも外壁工事ができるという点がメリットです。足場を設置する場合、最低でも70cmのスペースが必要になりますが、無足場工法の場合は人が1人入れるスペースがあれば外壁補修ができます。足場が設置できないから工事できない……と悩んでいる方は、無足場工法がおすすめです。

無足場工法の導入は業者選びが重要

無足場工法を導入する際は、業者選びが重要なポイントとなります。近年、無足場工法はさまざまなメリットがあるので注目されていますが、技術を持っている業者はまだ少ないのが現状です。無足場工法に長（た）けていると謳（うた）っている業者だとしても、実際は知識もないという悪徳業者が存在しているので注意してください。なお、業者を選ぶ際は、以下のポイントに注目するといいでしょう。

• 無足場工法の実績がホームページ等に詳しく掲載されているか
• どのような方法で行うのか、具体的に説明してくれるか
• スタッフの対応が丁寧でスピーディーか
• 無料相談や無料見積もりを受け付けているか
• 見積書の内容が明確になっているか
• 評判や口コミがいいか

無足場工法ならオフィスチャンプへ

どの業者に依頼すべきか悩んでいる方は、ぜひオフィスチャンプへご依頼ください。オフィスチャンプでは、ビルやマンションといった大規模修繕を中心に無足場工法で工事を請け負っています。これまでさまざまなマンションの外壁修繕を行ってきているので、マンションの状態に合わせた方法で施工できるのが大きな特徴です。無料相談も受け付けているため、マンションの外壁修繕でお悩みの方はぜひ一度ご相談ください。

5．マンションの外壁修繕に関してよくある質問

マンションの外壁修繕に関する質問を5つピックアップしてみました。

Q．マンションの外壁補修にかかる日数は？
A．マンションの状態によって異なりますが、大規模修繕工事は2～3か月かかるケースがほとんどです。マンションの規模が大きい場合は、半年～1年かかる可能性もあります。

Q．外壁修繕を行う際の注意点は？
A．工事中は居住者に影響が出てしまうことを考慮する必要があります。たとえば、外壁塗装を行う場合、塗料の独特なニオイによって気分が悪くなったり、騒音でストレスを感じてしまったりするなどです。居住者のケアをしっかりと行うことも、マンションの外壁修繕で注意しておきたいポイントとなります。

Q．外壁修繕が高額になるケースは？
A．すでに、コンクリートの爆裂やひび割れが起きている場合は、下地補修も必要になるので費用が高額になるでしょう。塗装面だけの補修であれば費用は最小限で済みますが、外壁材や下地などが劣化している場合は費用がかかるので注意が必要です。

Q．無足場工法にデメリットはあるのか？
A．14階以上といった高層マンションには、無足場工法が採用できないという点です。安全面から高層マンションで無足場工法は採用できない可能性があります。また、無足場工法は専用機器を屋上に設置し、そこからロープで吊（つる）された作業員が昇降しながら工事をする方法です。屋上の形状が独特な場合、専用機器が設置できない可能性があるので無足場工法は採用できません。

Q．業者へ依頼する前にチェックすべきことは？
A．どのような方法で工事をするのか、マンションの状態がどのようになっているのかなど、工事を依頼する前に必ず確認してください。優良業者の多くは、工事前に外壁調査を行っています。外壁の状態をしっかりと確認することで、最適なプランで外壁補修ができるからです。そして、疑問点や不安要素がある場合は、必ず解消してから依頼する必要があります。

まとめ

いかがでしたか？ マンションの外壁修繕は、12年に1回を目安に行うのが理想です。ただし、外壁にひび割れが起きていたり、タイルが浮いたりしている場合は早めに対処したほうがいいでしょう。事前に、外壁の劣化サインをしっかりと把握しておけば、適切なタイミングで修繕できます。また、マンションの外壁補修は費用が高額になるため、少しでも費用を抑えたい方は無足場工法がおすすめです。オフィスチャンプではマンションやビルを中心に無足場工法で外壁工事を行っているので、悩んでいる方はぜひ一度お問い合わせください。